丁士洋：科技資管拓荒者
一股從容中蘊(yùn)藏的力量，恰如丁士洋給人的最初印象。他出現(xiàn)在不同的論壇，質(zhì)疑浮躁、反思行業(yè)，用低沉的聲調(diào)說(shuō)出人們?nèi)菀缀雎缘某ＷR(shí)。但與他坐著對(duì)話時(shí)，則會(huì)發(fā)現(xiàn)他是深沉、勤于思考。
當(dāng)舊有的辦公空間與模式正在經(jīng)歷升級(jí)時(shí)，丁士洋希望用一張智慧物聯(lián)網(wǎng)，以及線下空間的打造，讓企業(yè)有更靈活的辦公地點(diǎn)，讓年輕人有更幸福的辦公體驗(yàn)。
打造辦公物聯(lián)網(wǎng)
如果將時(shí)間拉回到四年前，2015年在雙創(chuàng)大潮的背景下，共享辦公浪潮在中國(guó)剛剛興起，以wework為代表的辦公模式進(jìn)入國(guó)內(nèi)；2015－2017年，辦公革命則以 “雙創(chuàng)、共享、共創(chuàng)“為主，市場(chǎng)風(fēng)起云涌；2018年，在資本助推下，共享辦公進(jìn)入快速擴(kuò)張階段，并逐漸形成幾家頭部企業(yè)。
Distrii辦伴作為一家集科技研發(fā)、空間設(shè)計(jì)改造、空間運(yùn)營(yíng)和企業(yè)服務(wù)能力于一體的新辦公管理品牌，力圖通過(guò)打造智慧新辦公模式，讓工作方式和企業(yè)組織形態(tài)發(fā)生改變，同時(shí)為樓宇、為地區(qū)、為城市插上智慧的芯片。
在丁士洋看來(lái)，辦伴避開(kāi)了“孵化器”、“眾創(chuàng)空間”等標(biāo)簽，卻沒(méi)逃過(guò)“共享辦公”。但辦伴對(duì)自身的定位并不僅僅是共享辦公，而是“新辦公”。
為何將辦伴定位成“新辦公”，他認(rèn)為，“一方面，這是基于to B端的辦公模式和特點(diǎn)，辦伴在服務(wù)于入駐現(xiàn)有物理空間的企業(yè)外，更向外部企業(yè)輸出辦公相關(guān)的各類服務(wù)；另一方面，這種不再局限于物理空間入駐的服務(wù)模式，對(duì)于目標(biāo)客戶還是一項(xiàng)新鮮事務(wù)，讓企業(yè)了解并接受也需要周期和培育過(guò)程“ 。
而今，越來(lái)越多年輕人要求辦公環(huán)境更加人性化、個(gè)性化，對(duì)辦公場(chǎng)所的要求不僅僅是物理方面，更多是精神感受上的。大多數(shù)辦公品牌都會(huì)提出以更舒適和個(gè)性化的辦公環(huán)境服務(wù)于用戶，更合理、更藝術(shù)的空間規(guī)劃等，以期區(qū)隔開(kāi)傳統(tǒng)的辦公。
丁士洋是建筑設(shè)計(jì)師出身，對(duì)于空間美學(xué)的營(yíng)造和產(chǎn)品品質(zhì)的追求是根植于骨子里的。但在追逐空間美學(xué)的同時(shí)，辦伴更關(guān)注線上的智能化系統(tǒng)，以辦公智能化為核心形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力�？萍嫉南胂罅τ卸啻�，辦公形態(tài)的想象力就有多大。
在丁士洋看來(lái)，辦伴的終極目標(biāo)是打造一張辦公物聯(lián)網(wǎng)，具體分析，不同的時(shí)間周期會(huì)涌現(xiàn)不同的形態(tài)，“第一階段，在2018年前，主營(yíng)業(yè)務(wù)是共享辦公，在新加坡、大陸設(shè)立的辦公空間；第二階段，從2018年下半年開(kāi)始，不再局限于共享辦公這種業(yè)態(tài)，而專注于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理，以辦公為主，配套商業(yè)等綜合業(yè)態(tài)；第三個(gè)階段，通過(guò)三至五年的時(shí)間積累，最終做成商辦類的物聯(lián)網(wǎng)”。
而今，Distrii辦伴交出了一系列漂亮的運(yùn)營(yíng)成績(jī)，為傳統(tǒng)辦公模式升級(jí)提供一條參考路徑，它已在2國(guó)(中國(guó)、新加坡)，擁有超過(guò)40個(gè)智慧辦公空間，運(yùn)營(yíng)面積超過(guò)30萬(wàn)平方，工位2萬(wàn)余個(gè)。
關(guān)于規(guī)模與盈利
規(guī)模與盈利，這是共享辦公繞不開(kāi)的兩道檻。
行業(yè)快速發(fā)展也伴隨著隱憂，2018年下半年以來(lái)，一眾聯(lián)合辦公頭部企業(yè)接連傳出降價(jià)、裁員、合并等消息，加之空置率上升，價(jià)格下調(diào)，整個(gè)行業(yè)似乎迎來(lái)了寒冬。
在丁士洋看來(lái)，線下空間不應(yīng)該僅僅以規(guī)模論，“在這個(gè)賽道上，規(guī)模不是最重要的，從經(jīng)營(yíng)者角度來(lái)說(shuō)，能力是最重要的。另一方面，規(guī)模要與客戶匹配并同步，否則盲目的規(guī)模擴(kuò)張和市場(chǎng)的繁榮就是鏡花水月”。
他進(jìn)一步分析，“共享辦公是以運(yùn)營(yíng)為主要經(jīng)營(yíng)模式，它是一個(gè)長(zhǎng)尾經(jīng)營(yíng)，與銷售在比較短的期間就能夠看到效益不一樣。它的經(jīng)營(yíng)周期比較長(zhǎng)，每一個(gè)項(xiàng)目從前期開(kāi)業(yè)到爬坡，再到進(jìn)入穩(wěn)定階段，它的收益是隨著時(shí)間的積累而逐步顯現(xiàn)”。
但從短期來(lái)講，僅憑目前部分企業(yè)所表現(xiàn)出來(lái)的下滑特征，并不能否定這個(gè)行業(yè)。“辦公行業(yè)的規(guī)模足夠大，前景也非常廣闊，只要有一定的耐心和能力，這是一個(gè)非常朝陽(yáng)的產(chǎn)業(yè)”。他對(duì)未來(lái)還是充滿了信心。
丁士洋表示，“對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)都希望能做大做強(qiáng)。從辦伴的角度來(lái)說(shuō)，我們更希望能夠把能力逐漸培養(yǎng)起來(lái)，先強(qiáng)再大是我們的路徑”。2019年也是辦伴打造產(chǎn)品，夯實(shí)運(yùn)營(yíng)能力的一年。
關(guān)于盈利，無(wú)論共享辦公或者聯(lián)合辦公還是辦伴定位的智慧新辦公，發(fā)展至今，整個(gè)大的辦公行業(yè)都在不斷地探索、創(chuàng)新，尋找更適合自己的商業(yè)模式和盈利模式。而隨著時(shí)間的推移，大家從最開(kāi)始的基本以租金為導(dǎo)向逐步向社群或者平臺(tái)流量導(dǎo)向、資產(chǎn)管理等多元收益方向去轉(zhuǎn)變。
丁士洋坦言，優(yōu)良運(yùn)營(yíng)管理的項(xiàng)目不僅能使業(yè)主方產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)的收益，經(jīng)營(yíng)方同樣有可能分享資產(chǎn)溢價(jià)的收益，符合多維度獲取收益的原則，讓收益最大化。就辦伴來(lái)說(shuō)，產(chǎn)出收益的同時(shí)更多在做價(jià)值管理，不論是通過(guò)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化降低成本，或是運(yùn)用智能系統(tǒng)特色功能，打造樓宇的稀缺性進(jìn)而掌握定價(jià)權(quán)，通過(guò)整合多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容、多方資源，給予樓宇管理的物業(yè)更多附加價(jià)值。因此，我們提出的科技資管是未來(lái)發(fā)展的必由之路，并且現(xiàn)在已經(jīng)有了代表性的案例。今年5月，辦伴成功牽手國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的專注于困境資產(chǎn)投資、處置與運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)管理平臺(tái)——鼎一投資，就北京中關(guān)村韋伯時(shí)代項(xiàng)目正式簽訂合作協(xié)議，這是繼上地NEO項(xiàng)目之后在北京落下全流程資產(chǎn)管理項(xiàng)目第二子。
其實(shí)，辦伴自創(chuàng)立之初，就是自帶科技資管基因的。這些基因和經(jīng)驗(yàn)來(lái)自創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)過(guò)去20多年中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)寫(xiě)字樓的發(fā)展沉淀。2018年5月以來(lái)，更是集中突破的階段。僅一年的時(shí)間內(nèi)，辦伴已經(jīng)陸續(xù)與新加坡城市發(fā)展集團(tuán)、鍇瑞辦公、翰同資本、鼎一投資、鵬里集團(tuán)等物業(yè)方和基金方展開(kāi)合作，以智慧科技為驅(qū)動(dòng)，憑借覆蓋全流程的資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)能力，深度參與超過(guò)10個(gè)資管項(xiàng)目，成功奠定了Distrii辦伴“科技資管開(kāi)拓者”的行業(yè)地位。
以下為樂(lè)居財(cái)經(jīng)與丁士洋的對(duì)話精選：
樂(lè)居財(cái)經(jīng)：如何看待目前的共享辦公行業(yè)？
丁士洋：我們從去年上半年開(kāi)始把辦伴的主營(yíng)業(yè)務(wù)定位是新辦公，不再是共享辦公。如果從辦公這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，共享辦公只是其中一種模式，或者說(shuō)某個(gè)階段的模式。2018年，資本助推使它進(jìn)入了快速擴(kuò)張階段，有幾家擴(kuò)張得比較快，這造成了辦公業(yè)態(tài)與市場(chǎng)需求造成了一個(gè)剪刀差，不匹配。
樂(lè)居財(cái)經(jīng)：辦伴處于規(guī)模拓展的階段嗎？
丁士洋：對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)除了模式創(chuàng)新以外，規(guī)模拓展是必須的。我們目前的規(guī)模其實(shí)是按照一種加速度的在擴(kuò)張。之前我們還是以共享辦公業(yè)態(tài)為主，從物業(yè)的規(guī)模，還有招商消化的時(shí)間周期，效率沒(méi)那么高，現(xiàn)在按照資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理的模式，單體面積會(huì)逐漸加大，也會(huì)有綜合業(yè)態(tài)的出現(xiàn)。
樂(lè)居財(cái)經(jīng)：wework之前成立了房地產(chǎn)基金，辦伴有沒(méi)有這種計(jì)劃呢？
丁士洋：對(duì)辦伴來(lái)說(shuō)，我們實(shí)際上始終在堅(jiān)持輕重結(jié)合的發(fā)展模式。早在2018年6月，辦伴就聯(lián)合新加坡CDL集團(tuán)成立了一期30億、二期100億的“智慧城市更新基金”，并于同年9月在上海北外灘落地該基金的首個(gè)存量改造項(xiàng)目——辦伴耀江國(guó)際辦公空間。與此同時(shí)，辦伴陸續(xù)與鍇瑞辦公、翰同資本、鼎一投資、鵬里集團(tuán)等物業(yè)方和基金方展開(kāi)合作，實(shí)際操盤(pán)和落地多個(gè)資管項(xiàng)目。優(yōu)良的持有，不僅分享了經(jīng)營(yíng)的收益，還分享了資產(chǎn)溢價(jià)的收益，這個(gè)符合多維度的獲取，讓收益最大化。
