否認(rèn)上市傳聞，萬科物業(yè)的“科技”力度還不夠？
上市的這股熱潮,在物管行業(yè)似乎就沒停過。
繼恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)后,又一大物管巨頭曝出IPO消息。
近日,據(jù)彭博報(bào)道,萬科正籌備物業(yè)管理業(yè)務(wù)IPO事宜,或籌資20億美元。此外,根據(jù)報(bào)道消息人士指出,萬科物業(yè)正在與幾家投行就上市事宜進(jìn)行談判,最快可能在今年年底前IPO。
對(duì)于這一傳聞萬科物業(yè)回應(yīng)稱,目前沒有上市計(jì)劃。
不過,對(duì)于萬科物業(yè)的上市,2020年也從萬科總裁郁亮口中得到回應(yīng)。在2020年的多場(chǎng)交流會(huì)上,萬科的管理層也談及對(duì)新業(yè)務(wù)上市的看法。郁亮曾表示,萬科物業(yè)一定會(huì)上市,但時(shí)機(jī)要拿捏好,最擔(dān)心萬科物業(yè)在資本中迷失初心,想先把業(yè)務(wù)做得扎實(shí)。有媒體猜測(cè)稱,郁亮希望萬科物業(yè)具備千億級(jí)的市值后才會(huì)考慮上市事宜。
這樣看來,萬科物業(yè)上市或許只是時(shí)間問題。說到這里,我們不妨拆解下目前的萬科物業(yè)究竟發(fā)展如何?究竟有沒有資本沖刺下一個(gè)千億市值的物業(yè)股?
年度營收破百億,積極向數(shù)字化轉(zhuǎn)型
近年來,在政策加持下,物管行業(yè)迎來紅利期,促使物管企業(yè)上市成為熱潮,保利物業(yè)等均已上市,資本市場(chǎng)表現(xiàn)較為亮眼,保利物業(yè)在2020年股價(jià)累計(jì)漲幅超30%。
雖說萬科物業(yè)回應(yīng)暫無上市計(jì)劃,但從萬科物業(yè)近期的動(dòng)作中,萬科物業(yè)是在持續(xù)蓄力。2020年10月,萬物云發(fā)布"星塵"操作系統(tǒng),向物業(yè)公司、供應(yīng)鏈上下游等開放萬物云的核心服務(wù)產(chǎn)品與服務(wù)能力。
11月,萬科物業(yè)更名為萬物云,向空間科技服務(wù)商轉(zhuǎn)變,布局"社區(qū)空間服務(wù)""商企空間服務(wù)""城市空間服務(wù)"等業(yè)務(wù)板塊。當(dāng)時(shí)就有分析認(rèn)為,萬科物業(yè)此舉的主要戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)是業(yè)務(wù)細(xì)分以及提升估值。
做為物管企業(yè),萬科物業(yè)在業(yè)主中的口碑仍有待提高。據(jù)騰訊網(wǎng)顯示,2020年7月,合肥某小區(qū)舉行2020年第一次業(yè)主大會(huì),大會(huì)議題的第一項(xiàng)為是否續(xù)聘萬科物業(yè)。其中,1400多名業(yè)主投了反對(duì)票,占比超過67%,收錢多,做事少的理由背后反映出了萬科物業(yè)在業(yè)主中的口碑亟待加強(qiáng)。
目前,在社區(qū)空間的發(fā)展上萬科可優(yōu)化的空間依然較大,但近年來,萬科物業(yè)把較多的精力放在了拓展商業(yè)空間、城市空間之上。在城市物業(yè)模式下,商業(yè)空間、城市空間的成績(jī)似乎與社區(qū)空間相差較大。
萬科物業(yè)日后若想成功上市,這些都是亟需解決的問題,特別是在商譽(yù)積累上,畢竟物業(yè)服務(wù)屬于服務(wù)類行業(yè),口碑的好壞仍需回歸到業(yè)主的反饋中來。不過,值得注意的是,萬科物業(yè)目前已經(jīng)在加速邁開數(shù)字化轉(zhuǎn)型的步伐,去年底已經(jīng)將萬科物業(yè)更名為萬物云,邁出了向科技公司轉(zhuǎn)型的第一步。那么,在未來的數(shù)字化時(shí)代里,萬科物業(yè)能否真正搭上"科技"這艘船?
物業(yè)股現(xiàn)"冰火兩重天",萬科物業(yè)能否靠"科技"逐鹿市場(chǎng)?
進(jìn)入2020年下旬,物管行業(yè)不斷傳來有企業(yè)上市的消息,僅12月以來,便有恒大物業(yè)、華潤萬象生活、佳源國際等多家物業(yè)企業(yè)上市,而今年以來整個(gè)物業(yè)板塊共新增了15名上市企業(yè)。
(圖源:克而瑞)
市場(chǎng)前景明朗的背后,卻反映出行業(yè)呈現(xiàn)兩級(jí)化走勢(shì)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2020年,百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)占有率達(dá)到49.71%,相比2007年的7.83%增長41.88%,還在急速提升,未來集中度越來越高。
從這些頭部物業(yè)公司的股價(jià)表現(xiàn)也能看出,近期,世茂服務(wù)、新城悅服務(wù)、綠城服務(wù)都有大幅上漲,其中,綠城服務(wù)幾個(gè)交易日漲幅快達(dá)到60%。
與頭部玩家股價(jià)表現(xiàn)相反的是,隨著資本重回理性,上市物業(yè)公司估值也陸續(xù)出現(xiàn)了回落跡象。2020年上市的物業(yè)企業(yè)屢次出破發(fā),比如2020年10月新上市的4家物管公司均出現(xiàn)破發(fā),2020年底近30家物業(yè)股股價(jià)出現(xiàn)下跌,市值表現(xiàn)更是一跌再跌。
自上市以來,燁星集團(tuán)股價(jià)累計(jì)跌幅達(dá)到64.03%,金融街物業(yè)也是如此,截止4月29日港股收盤,自上市以來,股價(jià)累計(jì)跌幅達(dá)到35.93%。
面對(duì)物管股市出現(xiàn)"冰火兩重天"現(xiàn)象,物管行業(yè)的頭部玩家都在力求改變,加速邁入"新戰(zhàn)場(chǎng)",統(tǒng)一將目光看向城市公共服務(wù)這片藍(lán)海。萬科物業(yè)在科技轉(zhuǎn)型上邁出了積極一步,更名物業(yè)云。事實(shí)上,從2013年開始,時(shí)任萬科總裁的郁亮就先后率隊(duì)考察阿里、騰訊、小米等企業(yè),逐漸明確了萬科應(yīng)由制造型轉(zhuǎn)向技術(shù)型,由銷售商轉(zhuǎn)向服務(wù)商的目標(biāo)。
2020年底,萬物云城市服務(wù)子品牌萬物云城給自己定了一個(gè)"小目標(biāo)",就是百"城"計(jì)劃,計(jì)劃三年內(nèi)落地100個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目。
從萬科物業(yè)對(duì)科技的追逐,或許也印證了郁亮對(duì)于上市傳聞的回應(yīng):"萬科物業(yè)只有區(qū)別于傳統(tǒng)的物業(yè)公司,發(fā)展成功并得到市場(chǎng)的認(rèn)可,才考慮上市。"在契合了未來數(shù)字化時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)下,這確實(shí)是有助于提升自身估值的。在目前港股二級(jí)市場(chǎng)的物業(yè)管理板塊上,只有碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)的市值成功超過了千億,萬科物業(yè)未來會(huì)在"科技"的包裝下成為下一匹千億市值黑馬嗎?
需要注意的,向數(shù)字化轉(zhuǎn)型的大方向,并不是只有萬科明確,賽道上的其他玩家同樣在積極布局。2020年11月,碧桂園服務(wù)推出"新物業(yè)"戰(zhàn)略,提出了"以人為本,縱橫發(fā)展;深耕住宅,拓展城市"的縱橫發(fā)展策略;2020年12月,保利物業(yè)在江蘇無錫正式對(duì)外宣布,持續(xù)深耕城市業(yè)態(tài)和城鎮(zhèn)全域,致力成為"大物業(yè)生態(tài)平臺(tái)首席運(yùn)營商"。
可以肯定的是,未來頭部物業(yè)的競(jìng)技場(chǎng)勢(shì)必會(huì)要圍繞科技、數(shù)字等維度展開。
雖說目前萬科物業(yè)截至2020年底,累計(jì)在管面積5.6億平方米,領(lǐng)先市值破千億的碧桂園服務(wù)與恒大物業(yè)。但碧桂園服務(wù)已在今年4月15日完成了對(duì)藍(lán)光嘉寶服務(wù)52.83%的股權(quán)收購,如果加上藍(lán)光嘉寶服務(wù)及蘇寧銀河物業(yè),今年在管面積保守估計(jì)近6億平方米;而恒大物業(yè)也立下了2021年在管面積實(shí)現(xiàn)超6億平方米,凈利潤超39億的軍令狀。
顯然,頭部物業(yè)股之間的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。但在政策加持下,物管行業(yè)正在迎來新一輪紅利期,在馬太效應(yīng)明顯的行業(yè)內(nèi),作為頭部玩家的萬科物業(yè)也有望受益于此波紅利,但毛利率下滑以及信譽(yù)口碑等問題仍會(huì)是其需要持續(xù)優(yōu)化的。而萬科物業(yè)能否借"科技"的力量成為下一匹千億市值的黑馬,我們也將持續(xù)關(guān)注。
