有效果嗎?房產(chǎn)增值稅可能取消?
近年來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深刻的調(diào)整，房價(jià)波動、交易量萎縮以及市場信心不足等問題，使得房地產(chǎn)相關(guān)政策成為購房者密切關(guān)注的焦點(diǎn)。
隨著兩會剛剛閉幕，相信未來一段時(shí)間，關(guān)于穩(wěn)樓市會有一大批動作出臺。
而網(wǎng)上開始有小作文盛傳， 財(cái)政部正在研究是否明確取消增值稅政策，雖然真假未定，但不影響我們分析增值稅的去留，以及其可能帶來的效果。
在去年12月，3部門發(fā)布新政，90-140㎡契稅下調(diào)，按1%繳納，但彼時(shí)對于增值稅卻還沒有動作。
房產(chǎn)增值稅是指房屋在2年內(nèi)轉(zhuǎn)手時(shí)，需額外繳納的稅費(fèi)。
自2023年"認(rèn)房不認(rèn)貸"政策實(shí)施以來，全國二手房掛牌量激增45%（貝殼研究院數(shù)據(jù)），但成交轉(zhuǎn)化率卻持續(xù)低位徘徊，市場反應(yīng)不及預(yù)期，尤其是二手房市場仍面臨較大阻力。
房產(chǎn)增值稅的初衷是調(diào)節(jié)投機(jī)性需求，但隨著房地產(chǎn)市場步入存量房時(shí)代，現(xiàn)行增值稅制度也成為交易環(huán)節(jié)的重要成本，影響市場活躍度。
住建部專項(xiàng)調(diào)研顯示，交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)過重已成制約市場流動性的關(guān)鍵因素。
鏈家某門店的成交數(shù)據(jù)顯示，滿五年免稅房源的去化速度是未滿五年房源的3.2倍，這道稅費(fèi)門檻正在悄然制造市場割裂。
現(xiàn)行增值稅制度誕生于房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的年代。2016年全面營改增時(shí)設(shè)計(jì)的"5年免稅"規(guī)則，本意是打擊投機(jī)炒房。
但時(shí)移世易，當(dāng)市場步入存量時(shí)代，這套機(jī)制卻開始顯現(xiàn)副作用，據(jù)研究團(tuán)隊(duì)測算，僅2023年長三角地區(qū)就有價(jià)值超3000億的改善型住房因增值稅阻滯交易。
另一方面，開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表也面臨重構(gòu)。某TOP20房企的財(cái)務(wù)總監(jiān)透露，其持有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅負(fù)占持有成本的23%，"政策松綁后，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率預(yù)計(jì)提升1.5倍"。
不論如何，在取消交易環(huán)節(jié)稅收的同時(shí)，構(gòu)建合理的房地產(chǎn)持有和流轉(zhuǎn)稅制，將成為我國房地產(chǎn)稅制改革的重要課題。
據(jù)分析，關(guān)于增值稅的試點(diǎn)方案可能采取"五步走"策略。
首先在20個(gè)重點(diǎn)城市取消增值稅，同步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)；隨后三年逐步建立差異稅率體系，對多套房實(shí)施累進(jìn)稅率。
最終形成"低交易成本、合理持有成本"的新平衡。
而針對于此，一部分市場機(jī)構(gòu)已開始未雨綢繆，一部分的培訓(xùn)手冊新增了"稅改應(yīng)對指南"，建議經(jīng)紀(jì)人重點(diǎn)推薦滿兩年房源，這些房源現(xiàn)在交易成本高，政策落地后可能成搶手貨。
更敏銳的資本已在布局——私募基金悄然收購核心城市"免稅"臨界點(diǎn)房源，等待政策紅利釋放。
若省下增值稅，剛需家庭可將首付比例從35%降至30%，或貸款期限從25年縮短至20年。
不過，也要注意到，一旦放開增值稅，鼓勵(lì)房產(chǎn)自由交易，實(shí)則又回到了對炒房缺乏管理的時(shí)期。
