房地產(chǎn)市場(chǎng)聚焦三層面發(fā)力
支持性政策持續(xù)“上新”護(hù)航，部分城市樓市“小陽(yáng)春”如期而至。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，3月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅收窄。
目前，有兩個(gè)新趨勢(shì)值得關(guān)注。一是關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的需求端數(shù)據(jù)降幅收窄。比如，1月份至3月份，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額同比降幅分別比1月份至2月份同比降幅縮小了1.1個(gè)百分點(diǎn)和1.7個(gè)百分點(diǎn)；二是多個(gè)城市成交價(jià)止跌趨穩(wěn)。比如，3月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有11個(gè)，比2月份增加3個(gè)。
在筆者看來(lái)，多個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)積極信號(hào)，背后是多重因素共同發(fā)力而致。整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在調(diào)整過(guò)程中，“穩(wěn)支柱”“防風(fēng)險(xiǎn)”“惠民生”是今年行業(yè)發(fā)展的三大關(guān)鍵詞，一攬子支持性政策亦聚焦此三層面發(fā)力。
“穩(wěn)支柱”性政策密集加碼，實(shí)施效果持續(xù)顯現(xiàn)。今年以來(lái)，中央和地方持續(xù)釋放政策寬松信號(hào)，有效激活了潛在需求。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，一季度，全國(guó)至少有百余個(gè)城市出臺(tái)152次支持性政策，頻次同比增長(zhǎng)約四成。其中，一線城市聚焦放松部分區(qū)域限購(gòu)、降低社保年限要求、取消離婚限購(gòu)、上調(diào)住房公積金貸款額度等，還有30多個(gè)城市表態(tài)支持住房“以舊換新”。
據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)，4月份的第二周，北京等14個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)48%，其中杭州和深圳創(chuàng)2022年以來(lái)單周新高。再結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的3月份樓市交易數(shù)據(jù)可見(jiàn)，各種政策組合拳不斷祭出，正在逐步打通一二手房聯(lián)動(dòng)交易堵點(diǎn)，強(qiáng)化房產(chǎn)流動(dòng)性，持續(xù)修復(fù)置業(yè)者購(gòu)房信心，這將助力企業(yè)緩解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，盡快回歸經(jīng)營(yíng)軌道。
“防風(fēng)險(xiǎn)”目標(biāo)下進(jìn)行階段性調(diào)整，有利于傳統(tǒng)產(chǎn)能出清，后續(xù)構(gòu)建新模式。從一季度數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)企業(yè)貸款降幅比前2個(gè)月收窄了1.2個(gè)百分點(diǎn)，這與“白名單”融資政策落地有直接關(guān)系。截至3月末，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推送的全部第一批“白名單”項(xiàng)目完成審查，審批同意項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)2100個(gè)，總金額超過(guò)5200億元。
據(jù)筆者觀察，過(guò)審項(xiàng)目范圍極廣，針對(duì)性強(qiáng)。比如，其中一類是出險(xiǎn)房企旗下合規(guī)樓盤(pán)。這可以避免開(kāi)發(fā)建設(shè)暫時(shí)遇到困難但資金基本能夠平衡的項(xiàng)目因集團(tuán)債務(wù)違約而被誤傷；還有一類是陷入流動(dòng)性困難但尚未出險(xiǎn)房企旗下原本可能停工但已部分銷售的項(xiàng)目。另外，對(duì)暫不符合條件的項(xiàng)目，多地也要求抓緊拿出有針對(duì)性的解決方案。
從企業(yè)“白名單”轉(zhuǎn)變至項(xiàng)目“白名單”，可謂“防風(fēng)險(xiǎn)”與“化解風(fēng)險(xiǎn)”兩手抓、齊發(fā)力。一可緩解企業(yè)資金緊張壓力，保證項(xiàng)目如期交付；二能引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理評(píng)估，不盲目抽貸，讓有實(shí)力的房企有“余糧”布局多元化運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)，加快從靠舊三高（高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）模式驅(qū)動(dòng)擴(kuò)張轉(zhuǎn)向以“安全提質(zhì)”為主的內(nèi)涵式新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變；三可助力出險(xiǎn)房企合規(guī)項(xiàng)目完成保交樓任務(wù)，加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清步伐，為“惠民生”提供基礎(chǔ)保障。
“惠民生”需從滿足多樣化住房需求出發(fā)，建更好的房子，提供更好的服務(wù)。2023年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率是66.2%，但是按戶籍人口城鎮(zhèn)化率還不到50%。同年，全國(guó)新房住宅市場(chǎng)回落至9.5億平方米量級(jí)，這是新房市場(chǎng)真實(shí)居住需求可以承載的量。
盡管開(kāi)發(fā)市場(chǎng)規(guī)�？s小，但住房市場(chǎng)需求仍很大，房地產(chǎn)行業(yè)基本面并未改變。變化的是，改善性需求以及多樣化住房需求正逐漸成為市場(chǎng)“主力軍”。從當(dāng)前支持性政策實(shí)施方向來(lái)看，也與滿足市場(chǎng)需求同頻，除了多措并舉“保交樓，保民生”之外，比如放開(kāi)120平方米以上大戶型限購(gòu)、住房“以舊換新”等，皆為滿足改善性乃至更多元的居住需求，這是房地產(chǎn)下半場(chǎng)的重要發(fā)展方向，也是企業(yè)探索新發(fā)展模式的核心戰(zhàn)場(chǎng)，著力點(diǎn)是圍繞住房需求做文章，為居民建更好的房子，提供更好的服務(wù)。
總體而言，多地樓市暖意漸顯，期待后續(xù)支持性政策進(jìn)一步發(fā)力，固本培元，夯實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)向好根基。
