居住權(quán)設(shè)立需房產(chǎn)全體共有人同意，北京這部新規(guī)征求意見
北京擬明確居住權(quán)登記試行辦法。近日，《北京市居住權(quán)登記試行辦法（征求意見稿）》在市規(guī)劃自然資源委網(wǎng)站公開征集意見。《辦法》規(guī)定，同一不動產(chǎn)只能設(shè)立一個居住權(quán)，不得重復(fù)設(shè)立，但是居住權(quán)人可以為多個人。已辦理居住權(quán)登記的，不影響辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記，但不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)告知受讓方和抵押權(quán)人居住權(quán)登記情況。
2021年施行的《民法典》首次確立了居住權(quán)制度，是指權(quán)利人按照合同約定或者遺囑，對他人的住宅享有占有、使用，以滿足生活居住需要的用益物權(quán)。例如，父母為子女購房支付了大部分房款，將房屋登記在子女名下，同時登記記載父母有生之年居住于此；又如，某人在遺囑中寫明，其住宅由兒子繼承，但保姆要居住至去世。為此，市規(guī)劃自然資源委起草《辦法》，推進本市居住權(quán)登記依法有序開展，規(guī)范和指導(dǎo)居住權(quán)登記工作。
《辦法》共26條，包括總則、首次登記、變更登記、注銷登記、其他規(guī)定及附則六方面內(nèi)容�！掇k法》明確，設(shè)立居住權(quán)的不動產(chǎn)用途必須為“住宅”，居住權(quán)利人必須為自然人，居住權(quán)不得繼承和轉(zhuǎn)讓�！掇k法》對首次登記中以合同設(shè)立和以遺囑設(shè)立兩種方式的具體辦理要求予以明確。其中，以合同方式設(shè)立居住權(quán)的，居住權(quán)合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)共同向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請首次登記，并提交不動產(chǎn)登記申請書、身份證件、不動產(chǎn)權(quán)證書、居住權(quán)合同或設(shè)立居住權(quán)的相關(guān)材料；以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，遺囑確立的享有居住權(quán)的當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請首次登記，并提交不動產(chǎn)登記申請書、身份證件、生效遺囑、證實遺囑人死亡的材料。
需要關(guān)注的是，依據(jù)不動產(chǎn)登記有關(guān)法規(guī)規(guī)定，《辦法》增加了以確認(rèn)居住權(quán)的生效法律文書設(shè)立居住權(quán)的情形。也就是說，若以人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書確認(rèn)設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人可以單方面向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請首次登記，并提交不動產(chǎn)登記申請書、身份證件、確認(rèn)設(shè)立居住權(quán)的生效法律文書。
辦理居住權(quán)登記后，是否影響未來房屋買賣呢？《辦法》明確，已辦理居住權(quán)登記的，不影響辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記，另有約定的以約定條件為準(zhǔn)。辦理轉(zhuǎn)移、抵押登記時，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)告知受讓方和抵押權(quán)人居住權(quán)登記情況。對于已辦理查封登記、預(yù)告登記、異議登記的不動產(chǎn)，不予設(shè)立居住權(quán)。
共有不動產(chǎn)設(shè)立居住權(quán)有何要求？《辦法》中也對此進行了明確。記者了解到，與將房屋出售相比，設(shè)立居住權(quán)對占少數(shù)份額的不動產(chǎn)權(quán)利人的所有權(quán)權(quán)益影響較大，他們既不能因為設(shè)立居住權(quán)直接獲得對價補償，同時可能無法繼續(xù)占有使用這套房屋。因此，《辦法》規(guī)定，試行期間對于共有不動產(chǎn)設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人一致同意。
借鑒“一物一權(quán)”的基本原理，《辦法》明確規(guī)定同一不動產(chǎn)只能設(shè)立一個居住權(quán)，不得重復(fù)設(shè)立，但是，居住權(quán)人可以為多個人。在滿足生活居住基本要求的前提下，所有權(quán)人可以為多個自然人在自己的住宅上設(shè)立居住權(quán)，也允許通過居住權(quán)的變更登記增加或減少居住權(quán)人。
社會公眾如有意見建議，可在11月1日前登錄北京市人民政府網(wǎng)站，在“政民互動”版塊下的“政策性文件意見征集專欄”中進行反饋。
