居住權設立需房產全體共有人同意，北京這部新規(guī)征求意見
北京擬明確居住權登記試行辦法。近日，《北京市居住權登記試行辦法（征求意見稿）》在市規(guī)劃自然資源委網站公開征集意見。《辦法》規(guī)定，同一不動產只能設立一個居住權，不得重復設立，但是居住權人可以為多個人。已辦理居住權登記的，不影響辦理不動產轉移、抵押登記，但不動產登記機構應告知受讓方和抵押權人居住權登記情況。
2021年施行的《民法典》首次確立了居住權制度，是指權利人按照合同約定或者遺囑，對他人的住宅享有占有、使用，以滿足生活居住需要的用益物權。例如，父母為子女購房支付了大部分房款，將房屋登記在子女名下，同時登記記載父母有生之年居住于此；又如，某人在遺囑中寫明，其住宅由兒子繼承，但保姆要居住至去世。為此，市規(guī)劃自然資源委起草《辦法》，推進本市居住權登記依法有序開展，規(guī)范和指導居住權登記工作。
《辦法》共26條，包括總則、首次登記、變更登記、注銷登記、其他規(guī)定及附則六方面內容。《辦法》明確，設立居住權的不動產用途必須為“住宅”，居住權利人必須為自然人，居住權不得繼承和轉讓�！掇k法》對首次登記中以合同設立和以遺囑設立兩種方式的具體辦理要求予以明確。其中，以合同方式設立居住權的，居住權合同當事人應當共同向不動產登記機構申請首次登記，并提交不動產登記申請書、身份證件、不動產權證書、居住權合同或設立居住權的相關材料；以遺囑方式設立居住權的，遺囑確立的享有居住權的當事人可以向不動產登記機構申請首次登記，并提交不動產登記申請書、身份證件、生效遺囑、證實遺囑人死亡的材料。
需要關注的是，依據(jù)不動產登記有關法規(guī)規(guī)定，《辦法》增加了以確認居住權的生效法律文書設立居住權的情形。也就是說，若以人民法院、仲裁機構的生效法律文書確認設立居住權，當事人可以單方面向不動產登記機構申請首次登記，并提交不動產登記申請書、身份證件、確認設立居住權的生效法律文書。
辦理居住權登記后，是否影響未來房屋買賣呢？《辦法》明確，已辦理居住權登記的，不影響辦理不動產轉移、抵押登記，另有約定的以約定條件為準。辦理轉移、抵押登記時，不動產登記機構應告知受讓方和抵押權人居住權登記情況。對于已辦理查封登記、預告登記、異議登記的不動產，不予設立居住權。
共有不動產設立居住權有何要求？《辦法》中也對此進行了明確。記者了解到，與將房屋出售相比，設立居住權對占少數(shù)份額的不動產權利人的所有權權益影響較大，他們既不能因為設立居住權直接獲得對價補償，同時可能無法繼續(xù)占有使用這套房屋。因此，《辦法》規(guī)定，試行期間對于共有不動產設立居住權的，應當經全體共有人一致同意。
借鑒“一物一權”的基本原理，《辦法》明確規(guī)定同一不動產只能設立一個居住權，不得重復設立，但是，居住權人可以為多個人。在滿足生活居住基本要求的前提下，所有權人可以為多個自然人在自己的住宅上設立居住權，也允許通過居住權的變更登記增加或減少居住權人。
社會公眾如有意見建議，可在11月1日前登錄北京市人民政府網站，在“政民互動”版塊下的“政策性文件意見征集專欄”中進行反饋。
